元外資系投資銀行、現金融系スタートアップ企業に勤務する管理人が、海外積立の魅力を投資家側(インベスターズサイド)の目線に立ってお伝えするメディアです。

フィリピンの不動産投資は今が熱い! メリット・デメリットを踏まえ、投資方法まで徹底解説

フィリピンの不動産投資は今が熱い! メリット・デメリットを踏まえ、投資方法まで徹底解説
フィリピンはアジアの中でも、近年目覚ましいほどの経済成長を続けています。

経済成長と同時に不動産市場も拡大するため、せっかく不動産投資を行うのであれば将来性のあるフィリピンに興味を持たれている方も多いことでしょう。

実は今、フィリピンの不動産投資は全世界から注目を浴びており、投資を検討される方が増えています。

そこで本記事では、3年前からフィリピンの不動産投資を始めた筆者が、魅力はもちろんメリットやデメリット、さらには具体的な投資方法まで徹底解説していきたいと思います。

なぜフィリピンの不動産投資が熱いのか?

なぜフィリピンの不動産投資が熱いのか?
冒頭でも触れましたが、近年のフィリピンの経済成長は目を見張るものがあり、不動産市場も拡大し続けています。

ただし、いくら経済成長が続いているとはいえ、必ず不動産投資で上手くい保証はありませんよね。

そこで、なぜフィリピンの不動産投資が熱いのか、まずはフィリピン経済の現状を解説していきます。

人口が増加傾向かつ平均年齢が28.8歳

フィリピン統計庁によると、同国の人口が2020年5月1日時点で1億903万5,343人だったと発表しました。

2015年の人口調査時には1億98万1,437人でしたので、前回調査時と比較して人口は805万3,906人増加し、年平均人口増加率は1.63%と高い水準を維持しています。

また国立社会保障・人口問題研究所の推計によると、2015年から2020年にかけての日本の年平均人口増加率は-0.28%となっており、フィリピンの人口増加率がいかに高いか実感できますよね。

さらに国立社会保障・人口問題研究所は、2019年のフィリピンの平均年齢が28.8歳というデータを公表しています。

参考:国立社会保障・人口問題研究所

日本の平均年齢が47.4歳ですので、この差は圧倒的です。フィリピンのように人口の増加率が高く、平均年齢が低いことは不動産投資をする上で重要なポイントです。

たとえば日本国内で不動産投資を行う場合、人口が減少し続ける地方よりも、増加を続ける東京都内の方が不動産需要は高くなりますよね?

これは人口が増えれば誰しも住まいを求めるため、人口と不動産はとても密接な関係があるからです。

さらに人口構成が比較的若い層が多いのであれば、この先も賃貸需要が続く可能性が上がります。

このようにフィリピンは不動産投資を行う上で、人口増加率と平均年齢という点で魅力的な環境であるといえるでしょう。

フィリピン経済の見通しが明るい

ASEAN各国の2021年の経済見通しについて、世界銀行が3月発表したレポートによるとフィリピンの経済成長率は年5.5%増と予測しています。(日本は3.3%)

しかし2020年末時点で、フィリピンの1日当たりの新型コロナウイルスの新規感染者数(7日間移動平均)は1,191人となっています。1日当たり新規感染者数としては、ASEAN主要国の中で、インドネシア、マレーシアに次ぐ感染者数です。

特にフィリピンは産業別で見ると全体の6割を占めるサービス業が打撃を受け、ロックダウンなどの制限により大きな影響を受けています。

その後は落ち着きを見せていますが、日本同様にまだ予断を許さない状況といえるでしょう。

このような厳しい状況ではありますが、これはフィリピンだけに限らず他の国でも同じ状況です。

直近では輸出やeコマース、海外からの送金などで拡大基調と明るい兆しもあるため、ワクチン接種が進み新型コロナウイルスの感染拡大が落ち着けば経済も回復していく可能性はあります。

さらに公用語がフィリピノ語のほかに英語も用いられていることから、グローバル化が進む現代においてはプラス要素にもなります。

現時点では新型コロナウイルスの影響を受けていますが、感染拡大が落ち着けば以前のような目覚ましいほどの経済成長は充分に見込めることでしょう。

投資は皆が投資しないタイミングこそチャンスがありますからね。そういった意味では今が狙い時ともいえます。

不動産価格が日本の1/4

フィリピンの不動産価格の相場は、物件の所在地などにもよりますがおよそ日本の1/4の価格で購入可能です。

引用:株式会社Enbition

マニラの都心部でジム・プール付きの物件が、日本よりも圧倒的に安いコストで手に入れられます。

近年の目覚ましい経済成長により、都心部では物件価格も上がっていますが、日本国内よりもコストを抑えた投資が可能です。

物件購入価格が安い、ということは購入後の運用利回りが上がるわけですので、不動産投資においては物件価格はとても重要なポイントですよね。

このような背景からフィリピンの賃貸利回りは6.13%となっており、日本の2.66%に比べて圧倒的な数字を実現できています。

引用:Global Property Guide

それでは以下で、フィリピンで不動産投資を行う上で、抑えておきたいポイントをまとめましたので確認していきましょう。

フィリピンで不動産投資を行う前に抑えておきたい3つのポイント

フィリピンで不動産投資を行う前に抑えておきたい3つのポイント
フィリピンでの不動産投資を検討する前に抑えておくべきポイントがあります。

  • 外国人に対する規制
  • フィリピン不動産でかかる税金
  • ローンで購入することも可能

今回は上記3つのポイントにまとめてみました。それでは以下で詳しく解説していきます。

外国人に対する規制

フィリピンでは外国人による土地の保有は認められていません。

加えて土地と建物の登記を別々で行えないため、日本人がフィリピンで不動産投資を行う方法は基本的にコンドミニアムを購入することになります。

コンドミニアムとはマンションの区分所有のことです。つまりマンションの一部屋を購入し、それを賃貸に出して家賃収入を得る形となります。

またフィリピンのコンドミニアム法には以下のような記載もあります。

外国人や外国法人が所有するユニット数は、コンドミニアム全ユニット数の40%未満でなければならない

引用:国土交通省

つまりフィリピン国籍がない外国人が不動産を保有する場合、マンション1棟あたりの全戸数に対して40%までという制限があるということです。

フィリピン不動産でかかる税金

日本の不動産を保有すると購入時と保有時に税金がかかりますが、この点はフィリピンも同様です。

以下フィリピンで不動産投資をすることで発生する税金を挙げてみます。

  • 印紙税:1.5%
  • 不動産収入税:25%
  • キャピタルゲイン税:6%
  • 消費税:12%

なお印紙税とキャピタルゲイン税については、売買価格もしくは市場価格のどちらか高い方に対して課税されます。

ローンで購入することも可能

海外の不動産投資を行う上で気になることが、ローンで購入を利用できるかではないでしょうか?

もちろんフィリピンで不動産投資を行う場合も、ローンを利用することは可能です。

ただしフィリピンには約1,000行ほどの銀行がありますが、現地でローンを利用する場合は基本的にフィリピン国内の居住者が対象です。

それでも一部の銀行では外国人に対しても頭金を30%、融資期間5年間であればローンを利用できる場合もあります。

しかしいくら日本の物件価格に対して1/4程度で購入できるフィリピンの不動産とはいえ、数千万円単位のお金が必要ですから、頭金30%かつ融資期間5年という条件は現実的ではありませんよね。

そこで筆者の場合は、フィリピンの財閥企業DMCIホールディングスの子会社であるDMCI Homesの日本正規代理店で契約し、ここでローンを組む方法を選択しました。

こうすることでローン審査などの煩わしさが省け、かつ筆者の利用するDMCI Homesの日本正規代理店は物件の管理まで対応してくれます。

なお筆者が利用するDMCI Homesの日本正規代理店について詳しく知りたい方は、以下のお問い合わせフォームより連絡をください。私から担当者にお繋ぎ致します。

>>フィリピン不動産のローンに関するお問い合わせはこちら

フィリピンの不動産投資における3つのメリット

フィリピン不動産投資3つのメリット
それではフィリピン不動産に投資するメリットを紹介していきます。ここでは以下の3つにまとめてみました。

  1. アジア屈指の経済成長を誇るフィリピンに投資ができる
  2. 不動産価格が日本の1/4
  3. 日本からでも投資が可能

それでは1つずつ見ていきます。

①アジア屈指の経済成長を誇るフィリピンに投資ができる

冒頭でもお伝えしたとおり、フィリピンは目覚ましいほどの経済成長が進んでいます。

現在は新型コロナウイルスの影響で経済が停滞していますが、ワクチン接種が進み感染拡大が落ち着けば、以前のような強い経済が復活する見込みは大いにあるでしょう。

フィリピンは平均年齢28.8歳という若さがウリですが、平均年齢が低いということはその国の経済にプラス材料です。

一般的に若い世代ほど消費欲求は多くなるといわれ、旺盛な消費が経済を後押しし、結果的に不動産需要も増していきます。

さらに経済成長が進む国は、インフレ(物価上昇)も伴うため、不動産価格が上昇する見込みがあります。

つまりフィリピンで不動産投資を行えば、家賃収入などのインカムゲインだけではなく、物件価格上昇のキャピタルゲインを狙うことも十分期待できるということですね。

②不動産価格が日本の1/4

不動産経済研究所によると、2021年4月の首都圏(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)の新築マンション発売価格は、1戸当たり平均7,764万円と発表しました。

ちなみに東京23区に限ると、平均1億180万円となっています。日本のマンション価格は、ここ数年右肩上がりが続いています。

ただしマンションといっても、平米数や間取りも異なるため、たとえばワンルームや1Kであればもう少し下がります。

それでも平均価格が7,764万円となると、不動産の投資家にとっては少し気が引ける価格ですよね。

しかしフィリピンの不動産であれば、単純計算で7,764万円の1/4である1,941万円が平均価格となります。

そして物件購入価格が下がれば、家賃収入による利回りが上昇するため不動産投資をするためにはこの上ない環境です。

③日本からでも投資が可能

近年、目覚ましい経済成長が続くフィリピンを見て、現地の不動産大手や建設会社と手を組む日本の企業も増えてきています。

このような日本の企業は、フィリピン現地の不動産会社や建設会社の代理店のような形態を取ることが多いです。

物件の販売だけではなく空室管理や買主探し、売却査定まで行ってくれる会社もあるため、フィリピンの不動産投資はより身近になったといえます。

なお先ほどもお伝えさせて頂いたとおり、筆者はフィリピンの財閥企業とパイプがある日本正規代理店を通じて不動産を保有しています。

もし現地に行かなければ不動産を購入できないのであれば、フィリピンへの不動産投資を諦めていたと思います。

フィリピンの不動産投資における3つのデメリット

フィリピンの不動産投資における3つのデメリット
それでは続いてフィリピンの不動産投資のデメリットを3つ紹介します。

  1. 竣工リスクがある
  2. 優秀な不動産会社探しが難しい
  3. 為替リスクを受ける

それでは一つずつ見ていきます。

①竣工リスクがある

竣工リスクとは、物件が完成までいかず途中で建設中止になってしまうリスクのことです。

フィリピンの不動産投資の多くは、コンドミニアム(区分所有)が基本となることをお伝えしましたが、これらの多くは新築物件となります。

そして新築のコンドミニアムでは、建設途中もしくは建設開始前に販売されることが多いです。

竣工リスクを避けるために中古物件を検討される方もいらっしゃいますが、日本に居住しながら投資可能な物件は限られ、かつ経済成長が著しいフィリピンでは中古物件の価格が高くなる傾向があります。

その点、新築コンドミニアムは比較的安い価格から投資ができますが、このような竣工リスクがあることを理解しておきましょう。

なお竣工リスクを下げるためには、売主であるデベロッパーを慎重に見極める必要があります。この点は、日本にいると情報が少ないため難易度の高い作業となりますね。

②優秀な不動産会社探しが難しい

不動産投資をする上で仲介を依頼する業者は、投資家にとって重要なポイントです。

ただしフィリピンでの不動産投資となると、現地で信頼できる不動産会社を探す必要があり、日本に居住していると得られる情報が限られ見極めが難しいのが現状です。

それでも日本の不動産投資と同様に、基本的に大手の不動産会社を選べば大きな失敗に繋がるリスクは抑えられます。

実績が少ない不動産会社では、扱う物件の質も低い傾向があるため、購入後に修繕費がかかり結果的に利回りの低下につながります。

この点も日本国内の不動産投資に比べ慎重に行う必要がありますね。

なお日本でフィリピン不動産の仲介を行う業者もありますが、可能な限り現地の大手企業とパイプがある業者を選ぶようにしましょう。

為替リスクを受ける

為替リスクは、投資対象が海外であればどのような投資においても負わなけらばならないリスクです。

そもそも為替は日々動いており、年単位で見れば大きく変動することもあります。

たとえば現在、1米ドル=110円としてアメリカで物件価格25万米ドルで不動産投資を始めたします。日本円の購入価格は2,750万円(25万米ドル×110円)となりますね。

そして20年後に1米ドル=90円になり、この物件を売却するとしましょう。

仮に20年後の物件価格が変わらないとすると、売却時の日本円の価格は2,250万円(25万米ドル×90円)と、500万円(2,750万円-2,250万円)の損失を受けてしまいます。

為替リスクは海外へ投資する宿命ともいえますが、このようなリスクがあることは理解しておきましょう。

それでも魅力的な海外に投資ができれば、為替リスクを相殺できるほどの大きなリターンを得ることは期待できるのではないでしょうか?

フィリピンで不動産投資を行う手順

フィリピンで不動産投資を行う手順
それでは最後に当サイト管理人の筆者がおすすめする、フィリピンでの不動産投資の始め方を紹介します。

先述させて頂いたとおり、筆者はフィリピンの建設大手の会社とパイプを持つ日本の代理店を通じてフィリピン不動産を購入しています。

実際に筆者が購入したフィリピンの不動産はこちらです。

筆者が購入したフィリピンの不動産

こちらの物件は2023年10月完成予定のコンドミニアムです。フィリピンのマカティ、BGCに次いで、今後地価上昇が期待されるエリア・オルティガスに建設中の物件です。

注目度急上昇中のエリアにそびえ立つ52階建ての高級層向けタワーマンションで、価格はお伝えできませんが日本では考えられない安い価格で購入しました。

ただし厳密にいうと、筆者はこの物件の名義人にはなっておらず、現時点では頭金を支払っている状況です。図にするとこのような仕組みになります。

フィリピンの不動産投資の始め方

※物件価格1,000万円の場合

まず投資家は物件価格の30%を頭金として、60カ月分割で支払います。実は筆者の利用する代理店ではこのようにすると、物件価格が6%引きになるためです。

そして頭金を支払った60カ月後に、残りの70%をローンまたは一括で支払います。なおローンについては、代理店と繋がりのある金融機関を利用できます。

つまり筆者の場合は物件価格に対してローンを組むという手段ではなく、現時点では頭金の30%を分割で支払っているという状況になります。

なぜこのような仕組みを選択したのかというと、竣工リスクを抑えるためです。先ほども触れました、フィリピンをはじめ海外の不動産投資では投資家は竣工リスクを負わなければなりません。

しかし筆者のようなやり方では仮に建設がストップしてしまったとしても、損失は最高でも頭金30%までに抑えられます。

確かに完成までまだ2年ほどありますので、フィリピンへの不動産投資が成功したといえませんが、投資はリスクを負ってこそのリターンです。

リターンを追う気持ちは誰しもありますが、同時にリスクとどう向き合うかも大切ですよね。この点、今のところ上手く運用ができていると感じています。

なお、このようなフィリピンへの不動産投資にご興味がある方は、以下のお問い合わせフォームより連絡をしてみてください。

こちらにメッセージを頂くと私に届き、筆者の利用するフィリピンの財閥企業DMCIホールディングスの子会社、DMCI Homesの日本正規代理店の担当者にお繋ぎ致します。

最初から商談が始まるわけではありませんので、まずは資料請求をしてセミナーに参加してみてはいかがでしょうか?

>>筆者の利用する代理店のご紹介はこちら